今回は、不動産投資に関する税務知識、節税知識をつけるために「大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書」を読んだので俺なりに要約する
この本では以下のことを中心に学べると感じた
- 所得税
- デッドクロス
- 経費
- 法人化
一つ一つ見ていく
今回の要約した書籍はこちら↓↓↓
所得税の仕組み
不動産投資を勉強していると、この税金は本当に侮れないことがわかる
特に多くの場合に語られるキーワードに、減価償却、デッドクロス、キャッシュフロー、そして所得税だ
税金では、不動産投資に関するもので言えば、不動産取得税や固定資産税もあり、どれも本当にばかにならない税金だが、所得税はそれらを圧倒する
それは所得にもよるが所得の5%～45%という破格の税率だからだ
しかも不動産取得税や譲渡税所得税のように1度だけではなく毎月毎月関わるもの
手残り、つまりキャッシュフローがどれだけになるかはこの所得税がどうであるかが重要である
そのためにはどうしてもこの所得税の仕組みをざっくりでも理解しておく必要がある
10種類の所得
所得税には10種類の所得税があり、損益通算が可能で所得を合算する総合課税の所得が8種類と損益通算ができずそれぞれの税率で計算する分離課税の所得が3種類（譲渡所得は土地・建物、株式のみ）
不動産投資で基本的に抑えるのは、総合課税に分類される不動産所得、サラリーマン大家さんならこれに給与所得
これはつまり、不動産所得が赤字でも給与所得と合算したら所得が均されて、高額な給与所得の所得税が下がり、節税になるというところ
すべて覚えなくてもこれだけはまずは押さえておくところ
超過累進税率
所得税は以下のような税率となっており、所得ごとに段階的に変化する超過累進税率となっている
多くの一般的なサラリーマンであれば、所得税20%、23%、33%あたりに該当するであろう
また、所得税のほか所得に影響する税として市町村民税の住民税があることを忘れてはいけない
なぜキャッシュフローと所得はズレるのか
本書に説明のあった「なぜキャッシュフローと所得はズレるのか」ということをマトリックスでまとめて理解を深めた
それぞれ実際にお金で入りと出が所得の計上と一致している分には迷いがないが他のビジネスでもズレるものだが、特に不動産投資では大きくずれる
不動産投資に関してズレるものについて赤字で示した
特に大きくキャッシュフローに影響を及ぼすのは減価償却費であるので、減価償却費についてはしっかりと理解する必要があると感じた
わかりやすい経費とわかりにくい経費
不動産投資をはじめとするビジネスをやるとサラリーマンのみと違って、「経費」という新たな概念と付き合っていく
「経費」という甘美な言葉に甘えて、経費をたくさん使ってはいけない
本書には経費を使うことは節税になるが「お金を残す」という意味で、「本当の節税にならない」と口酸っぱく述べられている
そこで本書では「わかりやすい経費」と「わかりにくい経費」を分けて経費を説明してくれている
わかりやすい経費
不動産投資をする上でわかりやすい経費は以下のものがある
- 管理費
- 減価償却費
- 借入金の利子
これらは「不動産投資」にまつわり、そのお金の利用目的がはっきりとわかるものとなっている
わかりにくい経費
さて、一方のわかりにくい経費では以下のものがある
- パソコン代
- セミナー代
- 通信費
- 書籍代
- スーツ代
- 接待交際費
- 旅費交通費
- 福利厚生費
- 資格取得費
- 自宅兼事務所の家賃
- 協会の会費
こんなところが本書では紹介されている
なぜこれらの経費がわかりにくいかというと
不動産投資においては、経営主体がたいていの場合「個人」となる
不動産投資を経営すると、「営利を目的とする」性質と「生活し消費する」性質がある
要は何かお金を使ったときに「これは不動産投資に関する経費か？それとも個人の消費か？」といちいち考えないといけないものがある
本書でも曖昧な経費の利用について認められないケースが紹介されていたが、
その教訓として、その経費の利用目的や内容の説明（ができる証拠）が必要であると述べられていた
不動産投資を始めた場合、最初からきちんとわかりにくい経費であってもこのあたりの対策をやっていく必要がありそうだと感じた
法人化で節税
本書では、感情的に「法人化がよい」「考えずに法人化しろ」というような乱暴な表現はない
やはり著者、渡邊浩滋氏は税理士だけあり冒頭から同条件で個人で不動産を取得した場合と、法人の場合を比較している
それぞれの特徴や具体的な計算を交えて、節税効果を数値で見ると、圧倒的に法人で購入する場合のが節税になっている
つまり、乱暴な言い回しこそないが、論理的に専門的見地から見ても法人での購入が圧倒的に手残りに良い影響があると理解できる
法人化のメリット
簡単ではあるが備忘録の意味も込めて法人化のメリットを列挙する
- 税率が低い
- 自分や家族役員に給与を出すことができる、給与所得控除の利用ができる（支出がない経費）
- 青色欠損金の繰越年数
- 経費の範囲が広がる
法人化のデメリット
メリットばかりでは公平ではない
ここではデメリットも列挙する
- 赤字でも7万円の課税がある
- 会社経営上のコストが発生する
- 社会保険への加入が必要
という感じだ
やや面倒な手続きや個人ではかからないコストががある
ただ、全体的な節税効果を考慮すると、コスト自体は気にならない
というわけでまとめ
さて、今回は不動産投資に特化した税理士さんによる不動産投資における税務知識や節税方法について本書「不動産投資に関する税務知識、節税知識をつけるために「大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書」を読み、ここで簡単に要約した
不動産投資家を目指す者として税理士クラスで税務知識まで必要はないものの
それぞれどんな制度があったり、節税方法があるのか、それらはどんな特徴があるのか
詳しい計算は税理士さんに任せるにしても大まかにとらえておくことは少なくても重要だ
今回はいい勉強になった
なおば
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